임장 후 정리가 중요한 이유
현장에서 여러 단지를 보고 나면 시간이 지날수록 기억이 섞이기 시작합니다. 도색 상태, 주차 환경, 중개업소에서 들은 정보가 단지별로 뒤섞이지 않도록 임장 당일 또는 귀가 직후에 정리하는 것이 좋습니다.
가격 데이터(실거래가·전세가율·매전갭 등)와 현장 체감 정보(소음·경사도·관리 상태 등)는 성격이 다르므로 분리해서 기록하면 나중에 단지 간 비교가 쉽습니다.
가격 데이터 정리
임장 전 손품으로 조사한 가격 데이터를 단지별로 정리합니다. 중개업소에서 확인한 호가·실거래 가격과 비교해 차이가 있으면 함께 기록합니다.
- 최신 매매가(국토교통부 실거래가 공개시스템 기준, 면적·거래일 함께 기재)
- 최신 전세가(같은 면적 기준)
- 전세가율(전세가 ÷ 매매가 × 100%)
- 매전갭(매매가 − 전세보증금)
- 5년 전고점
- 회복률(최신 매매가 ÷ 5년 전고점 × 100%)
- 최근 거래 건수(이번 달 기준)
- 신고가 발생 여부(5년·1년)
- 중개업소 확인 실거래 가격대(호가와 실거래 차이)
지역분석 정리 — 임장활동 전 확인사항 기준
임장 전 지도로 확인한 내용과 현장에서 체감한 내용을 비교해 정리합니다. 영상에서 소개된 줍줍인 지역분석 체크리스트 구조를 기준으로 합니다.
- 교육시설: 유치원·어린이집(인증등급·정원수·평판), 초중고 수준, 학원가 위치 및 형성 수준
- 문화·운동시설: 영화관, 전시관, 공공체육시설, 헬스장
- 편의시설: 마트·시장·세탁소·은행 접근성 평가
- 의료시설: 대형·중형·일반 병원 위치, 주거와의 관계(너무 밀접하면 저해요소 가능성)
- 상권 수준: 식당(양식 3곳·중식 2곳·한식 3곳 이상 여부), 개인 카페·베이커리 SNS 인지도, 앵커 프랜차이즈 여부
- 교통: 지하철 거리 및 CBD·GBD·YBD 소요시간, 버스 노선 내용
- 개발환경: 재건축·재개발 종류, 개발제한구역 여부, 신축 예정 단지
단지 관리 상태 정리
영상에서 소개된 줍줍인 아파트 분석 체크리스트의 현장 확인 항목을 단지별로 기록합니다.
- 기본정보: 아파트명, 세대수, 동수, 노후도(연차 구분)
- 도색 상태(상·중·하): 현장에서만 확인 가능한 항목, 외관 인상에 직접 영향
- 균열 상태(상·중·하)
- 보안문 설치 여부
- 외부 차량 단속 유무(자단기·CCTV·단속 스티커): 아침이나 밤에 확인 권장
- 동별 보안실 유무 및 상주 여부
- ATM기 여부(은행명)
- 내부 상가 구성(약원·편의점·식당·운동시설 등)
- 놀이터 개수, 물놀이터 여부, 공기관 풀장 운영 여부
- CCTV 위치(놀이터·주차공간)
- 소규모 운동시설(테니스장·배드민턴장·운동기구)
- 재활용 수거 위치 및 악취 가능성: 배출일 악취 발생 시 비선호 동 요소, 가격 차이 발생 가능
- 음식물쓰레기 처리 위치(RF방식 등)
- 지상·지하 주차 대수, 공간 여유
- 차량모드시스템 유무
- 지하주차장-엘리베이터 연결 여부
- 전기자동차 주차공간
- 택배차량 진입 여부
- 차량 진출입 위험도(상·중·하)
- 엘리베이터 브랜드, 동별 개수
- 커뮤니티시설 종류 및 이용 비용
- 관리비(평형별 평균)
- 복도 형태(복도식·계단식, 층당 세대 수)
- 우편·택배함 유무
- 경관조명 여부
- 구조(관상형·타원형, 3Bay·4Bay)
거주환경 정리
- 경사도(동별로 다를 수 있음)
- 보행로 특이점(보행에 불편하거나 좋은 요소)
- 주변 낙후 정도(다세대·다가구·빌라 환경 — 상·중·하)
- 일조권: 단지 외 주변 아파트 간격(약 __M), 동간 간격(약 __M)
- 조망권: 거실 방향과 층수별 조망, 구글어스 연동 활용
- 유흥시설 인근 여부(노래방·안마방 등)
- 버스 정류장까지 실제 거리, 지하철역까지 실제 거리
- 업무시설 접근성(CBD·GBD·YBD 소요 시간)
- 주변 공사현장 유무
- 재건축 이슈
- 신축 또는 신축 예정 단지 여부
세대 내부 상태 정리
- 방 개수(평형별)
- 화장실 개수
- 시스템에어컨 설치 여부
- 무선AP 설치 여부
- 창호 종류(알루미늄·PVC, 이중창·단창 여부)
- 팬트리룸(창고) 유무
- 확장대 유무
- 전열교환기 설치 유무
- 채광(낮 시간 일조량)
- 조망 및 앞동 간섭 여부
- 누수·곰팡이·결로 흔적
- 수압·배수 상태
- 주방·화장실 상태
- 보일러 상태
- 창문 틈 바람
- 수리 필요 범위
중개업소 답변 정리
임장 전 시세를 미리 조사하고 방문하면 중개업소에서 더 풍부한 정보를 얻을 수 있습니다. 아래 내용을 중심으로 메모해두세요.
- 최근 급매가 나온 이유
- 최근 매수자 분위기(수요 수준)
- 실제 거래 가능한 가격대(호가와 실거래 차이)
- 전세 수요 분위기
- 선호 동·라인
- 비선호 동·라인 이유(조망 차폐, 도로 소음, 재활용 악취 등)
- 매도 사유
- 잔금 협의 가능성
- 수리 여부
- 단지 내 개발·리모델링 이슈
단지 비교 기록표 예시
아래는 임장 후 여러 단지를 비교·기록할 때 참고할 수 있는 항목 예시입니다. 이 비교표는 임장 기록을 위한 것이며, 특정 단지를 추천하는 것이 아닙니다.
- 단지명
- 면적(전용㎡)
- 최신 매매가
- 최신 전세가
- 전세가율
- 매전갭
- 역까지 실제 도보 시간
- 경사도
- 노후도(연차)
- 도색 상태(상·중·하)
- 주차(지상·지하 여유 여부)
- 재활용 악취 가능성
- 일조·조망(상·중·하)
- 세대 내부 수리 필요 여부
- 중개업소 확인 메모(급매 이유, 선호 동 등)
- 다시 확인할 필요 여부(O·X)
다시 확인해야 할 항목 분리
- 현장에서 확인 완료한 항목
- 중개업소에 추가 질문이 필요한 항목(가격 협의 여지, 선호 동 정보 등)
- 계약 전 별도 확인이 필요한 항목: 등기부등본, 건축물대장, 권리관계, 세금 체납, 계약 특약은 임장 기록과 분리해 계약 단계에서 확인
Hans·AptData에서 연결할 수 있는 흐름
Hans·AptData는 임장 전에 손품 데이터(실거래가·전세가율·매전갭·회복률)로 단지 후보를 좁히고, 임장 후에는 단지별로 확인한 항목을 비교하는 참고 도구로 활용할 수 있습니다.
Hans·AptData는 매수·투자 결정을 대신하는 서비스가 아닙니다. 임장 전 데이터 확인 시간을 줄이는 참고 도구입니다.